20 de julio de 2014
Aunque el stock de viviendas vacías es elevado, en la actualidad existe quién se plantea construir una vivienda. Es cierto que en la actualidad existe una guerra de precios en todos los oficios que forma parte de la construcción, que hacen al cliente pensar en la posibilidad de ser autopromotor. Pero, ¿cuánto cuesta construir una vivienda?
A la hora de pensar en los costes de construcción de una vivienda, los primeros que se nos vienen a la cabeza son los producidos por la compra del terreno y por la ejecución material de la misma, pero existen otros costes que deben ser contabilizados. Los vamos a dividir en cinco grupos:
Como en cualquier compra, el terreno lleva asociados unos gastos por impuestos y por la gestión con notario y registrador.
El precio del terreno dependerá de diversos factores como pueden ser la ubicación, su morfología, los servicios existentes y las características urbanísticas del lugar en el que se encuentre. Por ese motivo es necesario realizar un estudio de mercado antes de decidirse a comprar un solar.
Como cualquier propiedad es necesario realizar los trámites de notaria y registrado, este gasto rondará sobre 0,5% del valor de compra.
Además, debemos considerar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se debe liquidar con la Comunidad Autónoma.
En la construcción de una vivienda debemos considerar tres actividades realizadas por los técnicos:
- Estudio del terreno:
Se realiza el estudio de la geometría del terreno, llamado estudio topográfico; y el estudio de las características del mismo, llamado estudio geotécnico.
El precio del estudio topográfico dependerá de la superficie del terreno, de su morfología y de su localización, pero oscila desde 250 € hasta las 500 €. El precio del estudio geotécnico rondará desde los 650 € hasta los 800 €.
- Proyecto:
El proyecto de ejecución es el documento que define todo el proyecto: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc… Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto básico y de ejecución dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.
- Dirección de obra:
Los directores de obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes: el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (arquitecto técnico) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente es el mismo arquitecto técnico que dirige la ejecución).
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.
- Impuestos:
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.
Para la construcción de una vivienda a que liquidar con el ayuntamiento la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. El tipo impositivo dependerá del ayuntamiento en el que se vaya a construir la vivienda.
- Tasa por licencia urbanística:
La licencia urbanística es el instrumento de control que posee el ayuntamiento para controlar que la ejecución de la obra se adecua a lo establecido en proyecto y en la normativa.
- Impuesto por Construcción, Instalaciones y Obras:
Necesario para la obtención del permiso de obras. Nunca puede ser mayor del 4% del presupuesto de ejecución material
Aparte de esos dos impuestos, en el ayuntamiento para obtener el permiso de obras se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, que será devuelta si al final se acredita la correcta gestión de los residuos. Cada comunidad autónoma dependerá la cuantía de la fianza.
En la construcción se deben considerar los gastos de ejecución material, los gastos y beneficio del constructor y los impuestos.
- Presupuesto de ejecución material:
El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. El coste de esta apartado dependerá de diversos factores: unos propios de la construcción, otros de la ubicación de la construcción y otros de la empresa constructora.
Según los Costes de Referencia de la Construcción del 2014 editado por el Colegio de Arquitectos de Granada un valor orientativo del presupuesto de ejecución material oscila los 650 €/m2. Y corresponde al coste de construir una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones, con una empresa media. Además, para la ejecución de la obra es necesario considerar los suministros de obra (agua y electricidad) que son los correspondientes a su acometida y consumo.
En este precio medio no se tienen en cuenta los gastos de urbanización de la vía pública, que deben ser sufragados por el promotor.
- Gastos y beneficios del constructor:
Para la construcción de una vivienda unifamiliar es casi imprescindible contratar una empresa constructora que se encargue de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras. Cada empresa estudia los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata que suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material, ya que incluye los gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%).
Es conveniente consultar a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50% entre presupuestos de contrata para un mismo proyecto.
- Impuestos:
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 21% del presupuesto de contrata.
Tras la realización de la obra y estar la vivienda acaba hay que afrontar los siguientes gastos:
- Escritura de obra nueva:
Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.
- Licencia de primera utilización:
Sirve para que el ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).
- Cédula de habitabilidad:
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
- Alta de suministros:
Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate.
Desde Gesolte le asesoraremos en todos los pasos, para que siempre pueda escoger la mejor opción, si está pensando en construirse una vivienda, póngase en contacto con nosotros.
