25 de febrero de 2015
Llevaba un tiempo con ganas de escribir sobre la calidad de los trabajos técnicos que se realizan hoy en día y la relación que existen con aquellos profesionales que “mal venden” nuestra labor.
Pero esa motivación se me ha visto multiplicada este martes después de asistir a un evento organizado por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Granada. Hago aquí un inciso para agradecer el esfuerzo que realizar el COAAT por ejercer la labor de formar e informar a sus colegiados. Siguiendo ese programa de formación, cada cierto tiempo el Colegio organiza un desayuno en el espacio Worclub, donde se intercambian impresiones con compañeros especializados en diversos temas.
Pues el Worclub de esta semana, estaba orientado a la interpretación de las ordenanza municipal de licencias, la cual fue impartida por dos técnicos del ayuntamiento.
El desayuno iba encaminado en describir las diferencias existentes entre licencias, memorias técnicas, declaraciones responsables,… y sobre todo, en que momento es necesario solicitar una u otra, atendiendo a la actual modificación de la normativa.
Uno de los técnicos ponentes hizo especial hincapié a la baja calidad de las memorias técnicas que se depositan últimamente en la gerencia de urbanismo. En resumidas cuentas, según criterio del técnico municipal, este descenso del nivel es consecuencia de la baja dedicación del técnico firmante en la ejecución del mismo, transcribiendo memorias de trabajos similares, además de no justificar ni normativas, ni soluciones adoptadas.
Este descenso de la calidad considero que viene motivado por dos factores claves: la realidad actual de la profesión y el nivel de formación.
El principal de ellos, es el de la situación actual del sector. Sea cual sea el estado actual de nuestra profesión, que creo que es necesario más de un post para reflexionarlo, viene motivada por la galopante, asfixiante y duradera crisis, que derribó los pilares de lo que anteriormente era la Arquitectura Técnica.
Debido a nuestra nueva realidad, todos los profesionales, especializados o no, se tiran a la búsqueda del trabajo existente ahora mismo. Y en muchos casos sin procesos de reciclaje.
El segundo motivo es el nivel actual del técnico que sale de la escuela, y no sólo que sale, sino que entra en la misma. Hoy en día, las antiguas EUAT, son las modernas Magisterio, Derecho,… es decir, carreras donde las notas de acceso son bajas, dando lugar a que no sólo sea la vocación lo que lleve a sus aulas.
Aún guardo relación con muchos profesores, y todos tienen una queja común, hoy en día el estudiante llega con un nivel tan bajo, que a veces no se puede avanzar más. Sin más, la semana pasada, cierto profesor de materiales de construcción me comentaba que tuvo que ponerse en clase a explicar cómo calcular densidades y volúmenes.
Que conste, que no quiero tirarme piedras a mi propio tejado, yo soy un Arquitecto Técnico, que pasó por esa EUAT, que vivió esa otra realidad de la profesión y que he tenido que tirarme a la calle a buscar el trabajo que existe hoy en día. Pero que además, me he reciclado, he aprendido a realizar nuevas actividades, nuevos trabajos.
Es aquí, por el bien del técnico que desarrolla su profesión de manera correcta y acorde a la normativa, donde los Colegios Profesionales deben estar presentes de manera más eficaz. Actuando de criba, haciendo que el Visado Profesional sea algo más que un mero trámite administrativo, que sea un Sello de Calidad.
Además, la administración debe junto a los propios Colegios Profesionales ser garante de la fiabilidad técnica del trabajo que se deposita por parte del profesional. Por dos motivos principales, una por prevención, cualquier fallo en un trabajo técnico puede ocasionar graves consecuencias a propios y a terceros, y en segundo lugar para asegurar los derechos de los consumidores.
Estos dos factores anteriores, pueden explicar el descenso de la calidad, pero ¿qué relación tienen con los trabajos baratos? Pues creo que es simple, sólo desconociendo en que consiste un trabajo, puedes infravalorarlo. Si un “compañero” en una tarde, por medio del ctrl+c y ctrl+v, realiza una memoria, no le importa que le paguen por ella. Si ese mismo compañero, hace un Certificado Energético, usando valores por defecto en 20 minutos, no le importa cobrar 50 €.
En el proceso de cambio actual que vive la sociedad, está en nuestras manos ser un profesional necesario o no.
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20 de julio de 2014
Aunque el stock de viviendas vacías es elevado, en la actualidad existe quién se plantea construir una vivienda. Es cierto que en la actualidad existe una guerra de precios en todos los oficios que forma parte de la construcción, que hacen al cliente pensar en la posibilidad de ser autopromotor. Pero, ¿cuánto cuesta construir una vivienda?
A la hora de pensar en los costes de construcción de una vivienda, los primeros que se nos vienen a la cabeza son los producidos por la compra del terreno y por la ejecución material de la misma, pero existen otros costes que deben ser contabilizados. Los vamos a dividir en cinco grupos:
Como en cualquier compra, el terreno lleva asociados unos gastos por impuestos y por la gestión con notario y registrador.
El precio del terreno dependerá de diversos factores como pueden ser la ubicación, su morfología, los servicios existentes y las características urbanísticas del lugar en el que se encuentre. Por ese motivo es necesario realizar un estudio de mercado antes de decidirse a comprar un solar.
Como cualquier propiedad es necesario realizar los trámites de notaria y registrado, este gasto rondará sobre 0,5% del valor de compra.
Además, debemos considerar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se debe liquidar con la Comunidad Autónoma.
En la construcción de una vivienda debemos considerar tres actividades realizadas por los técnicos:
- Estudio del terreno:
Se realiza el estudio de la geometría del terreno, llamado estudio topográfico; y el estudio de las características del mismo, llamado estudio geotécnico.
El precio del estudio topográfico dependerá de la superficie del terreno, de su morfología y de su localización, pero oscila desde 250 € hasta las 500 €. El precio del estudio geotécnico rondará desde los 650 € hasta los 800 €.
- Proyecto:
El proyecto de ejecución es el documento que define todo el proyecto: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc… Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto básico y de ejecución dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.
- Dirección de obra:
Los directores de obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes: el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (arquitecto técnico) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente es el mismo arquitecto técnico que dirige la ejecución).
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.
- Impuestos:
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.
Para la construcción de una vivienda a que liquidar con el ayuntamiento la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. El tipo impositivo dependerá del ayuntamiento en el que se vaya a construir la vivienda.
- Tasa por licencia urbanística:
La licencia urbanística es el instrumento de control que posee el ayuntamiento para controlar que la ejecución de la obra se adecua a lo establecido en proyecto y en la normativa.
- Impuesto por Construcción, Instalaciones y Obras:
Necesario para la obtención del permiso de obras. Nunca puede ser mayor del 4% del presupuesto de ejecución material
Aparte de esos dos impuestos, en el ayuntamiento para obtener el permiso de obras se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, que será devuelta si al final se acredita la correcta gestión de los residuos. Cada comunidad autónoma dependerá la cuantía de la fianza.
En la construcción se deben considerar los gastos de ejecución material, los gastos y beneficio del constructor y los impuestos.
- Presupuesto de ejecución material:
El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. El coste de esta apartado dependerá de diversos factores: unos propios de la construcción, otros de la ubicación de la construcción y otros de la empresa constructora.
Según los Costes de Referencia de la Construcción del 2014 editado por el Colegio de Arquitectos de Granada un valor orientativo del presupuesto de ejecución material oscila los 650 €/m2. Y corresponde al coste de construir una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones, con una empresa media. Además, para la ejecución de la obra es necesario considerar los suministros de obra (agua y electricidad) que son los correspondientes a su acometida y consumo.
En este precio medio no se tienen en cuenta los gastos de urbanización de la vía pública, que deben ser sufragados por el promotor.
- Gastos y beneficios del constructor:
Para la construcción de una vivienda unifamiliar es casi imprescindible contratar una empresa constructora que se encargue de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras. Cada empresa estudia los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata que suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material, ya que incluye los gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%).
Es conveniente consultar a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50% entre presupuestos de contrata para un mismo proyecto.
- Impuestos:
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 21% del presupuesto de contrata.
Tras la realización de la obra y estar la vivienda acaba hay que afrontar los siguientes gastos:
- Escritura de obra nueva:
Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.
- Licencia de primera utilización:
Sirve para que el ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).
- Cédula de habitabilidad:
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
- Alta de suministros:
Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate.
Desde Gesolte le asesoraremos en todos los pasos, para que siempre pueda escoger la mejor opción, si está pensando en construirse una vivienda, póngase en contacto con nosotros.
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