25 de octubre de 2014
La Junta de Andalucía ha aprobado recientemente la modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), con el fin de permitir la regularización de edificaciones residenciales aisladas en suelo no urbanizable. La Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio calcula que entre 20.000 y 25.000 inmuebles podrían acogerse a esta medida.
De acuerdo con los cambios, las edificaciones residenciales aisladas en las que ya ha prescrito el plazo de restitución de la legalidad urbanística podrán regularizar su situación siempre y cuando tengan al menos seis años de antigüedad, no estén situadas en zonas inundables o de especial protección y no estén afectadas por expedientes administrativos o penales.
La norma dará seguridad jurídica a titulares de viviendas localizadas en pequeñas parcelaciones sobre las que ya no se pueden ejercer acciones disciplinarias, al abrir la posibilidad de aplicarles el régimen de asimilado al de fuera de ordenación (AFO). Los propietarios podrán así inscribirlas en los registros de la propiedad y acceder a servicios básicos de luz y agua. Asimismo, estos titulares deberán adoptar medidas correctoras urgentes para eliminar los impactos paisajísticos o ambientales que pudieran haberse producido, especialmente sobre los recursos hídricos.
El Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) es una figura urbanística aplicable a los usos y, en particular, a las construcciones, instalaciones y obras que se llevaron a cabo sin ajustarse a la normativa urbanística y que, al darse las condiciones necesarias, ya no se puede restablecer la legalidad alterada por parte de la Administración.
Se establecen en el artículo 185 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, y principalmente son:
- Haber transcurrido 6 años de la finalización de la construcción
- No encontrarse en suelos no urbanizables de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.
- No estar inmerso en ningún procedimiento de disciplina urbanística ni judicial.
El procedimiento puede ser iniciado por el Ayuntamiento o por el dueño de la edificación mediante instancia con documentación suscrita por técnico competente consistente en plano, número de finca registral y prueba de la fecha de terminación de la vivienda con certificado del ayuntamiento, de un técnico o del catastro o acta de notoriedad. Deberá demostrarse la aptitud de la vivienda para el uso que se destina certificándose que reúne los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad. Deben describirse los trabajos para dotar a la edificación de los servicios básicos de forma autónoma y sostenible y en su caso mediante la conexión a redes existentes.
El Ayuntamiento verificará si la solicitud reúne todos los requisitos, especialmente que la edificación ha sido terminada, que no está sometida a medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado.
Esta resolución identificará a la edificación y su aptitud para el uso a que se destina y recogerá que ha prescrito el plazo para el ejercicio de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado y especificará las obras que se pueden ejecutar y los servicios básicos y condiciones de suministro con que podrá contar.
Si el propietario no recibe una resolución expresa en seis meses significará que el Ayuntamiento ha denegado su petición.
El Ayuntamiento podrá requerir la realización de obras para posibilitar la contratación de los suministros, para lo cual el propietario deberá presentar un proyecto para la ejecución de tales obras y se le dará un plazo para su ejecución. El propietario deberá asumir por escrito sus compromisos con el Ayuntamiento y una vez ejecutado las obras comprometidas podrán obtener la resolución de situación “Asimilado a Fuera de Ordenación”.
En estas edificaciones no se permitirá realizar obras de ampliación. Sólo se autorizarán aquellas obras que conlleven el mantenimiento de la salubridad, seguridad y habitabilidad. Cada propietario tendrá que hacer frente a los gastos que conlleve tener acceso a los servicios básicos como el agua o la luz. Además, el Ayuntamiento podrá imponer a su propietario, si así lo estima oportuno, medidas que corrijan los daños que la construcción de la vivienda haya podido causar al medioambiente o al paisaje.
Estas viviendas no podrán someterse a obras de ampliación ni mejora.
- El Ayuntamiento tiene constancia y reconoce la existencia de la construcción y su uso.
- La construcción se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
- Posibilidad de obtener licencia de ocupación, necesaria para suministros.
- Seguridad jurídica ante denuncias que se pueden producir en el futuro.
No se debe confundir regularizar con legalizar. Con el reconocimiento AFO, lo que se pretende es regularizar aquellas propiedades fuera de ordenación urbanística. A las edificaciones a las que se les aplique el régimen AFO seguirán manteniendo su situación jurídica de construcción en suelo no urbanizable.
