3 de agosto de 2014
En la anterior entrada al blog, establecimos los motivos para realizar una rehabilitación energética en nuestra casa, pero ¿cómo afrontamos la rehabilitación energética de nuestra vivienda?
Según indica el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, en la Planificación energética indicativa, se prevé que en España el porcentaje de consumo de energía para uso residencial y servicios sea del 30% del total de la energía consumida. De ellos, aproximadamente un 20% serán usados en nuestras viviendas.
Que un 20% del consumo sea destinado a la vivienda, se puede interpretar como un dato sin darle ningún tipo de importancia. Además, la dependencia energética de España es superior al 80%, lo que hace a nuestro país estar muy por encima de la media de dependencia energética europea que se sitúa en el 54%.
Quizás, conociendo que la dependencia energética en España es casi total, empecemos a plantearnos que destinar un 20% del consumo energético en nuestras viviendas, es un porcentaje elevado.
La manera en la que están construidas nuestras viviendas, influye bastante en el consumo energético de las mismas.
Atendiendo a la normativa existente en el momento de la construcción de la vivienda, se puede suponer cual es su tecnología constructiva y la existencia o no de los materiales aislantes.
La tipología constructiva se puede dividir en tres épocas distintas atendiendo a la normativa de construcción existente, la primera es la anterior al 1981, otra que discurre desde el 1981 hasta el 2007, y finalmente desde 2007 hasta la actualidad.
Podemos suponer, que en las viviendas construidas con anterioridad a la NBE-CT-79 (antes de 1981) los cerramientos están formados con una hoja de fábrica y sin el uso de ningún tipo de aislante. Durante el tiempo que estuvo en vigor la norma básica (desde el 1981 hasta 2007) se empezó a usar aislantes en las viviendas y era más usual encontrarse cerramientos de doble hoja con cámara de aire. La entrada en vigor del Código Técnico de la Construcción, supuso una revolución en la aplicación de materiales aislantes y de sus espesores, protegiendo la limitación de la demanda energética del edificio.
El parque inmobiliario en España, según el Ministerio de Fomento, es algo superior a 25 millones de viviendas. El boom inmobiliario español se produjo durante el periodo del 2000 al 2005, construyendo las viviendas bajo la normativa antigua. Además, otra gran cantidad de las viviendas existentes se edificaron a finales de los 70, en pleno ensanche de las ciudades.
Por tanto el parque inmobiliario, que según estudios recientes tiene una edad media de 30 años, cuenta con un sistema aislante ineficaz, o simplemente no dispone de él.
Hoy en día el consumo energético de nuestra vivienda se destina en conseguir situaciones de confort. Principalmente, los gastos mayoritarios se centran en la climatización, ya sea refrigeración o calefacción, y rondan el 45% del consumo; y en la producción de agua caliente, que suponen un 20% del total.
El objetivo principal de la rehabilitación energética es disminuir las demandas energéticas del edificio.
Pero, ¿qué es la demanda energética?, según el Código Técnico de la Edificación, es la energía necesaria para mantener en el interior del edificio unas condiciones de confort definidas reglamentariamente en función del uso del edificio y de la zona climática en la que se ubique.
Para la reducción de la demanda energética se realiza actuaciones de mejora en:
- Fachadas.
- Cubiertas.
- Huecos.
- Instalaciones solares (fotovoltáica y solar térmica).
- Instalaciones de alta eficiencia energética.
- Otras.
Esto no significa que haya que afrontar todas las medidas. Será necesaria la labor de un técnico para que estudie cual de ellas tomar, teniendo en cuenta los medidas más urgentes que tomar, las necesidades a cubrir y el presupuesto disponible. El técnico idóneo es el arquitecto técnico, debido a su gran conocimiento en los materiales de construcción y a su capacidad para gestionar los presupuestos en una obra.
En las siguientes entradas del blog, analizaremos las actuaciones más usadas en cada ámbito de actuación, dependiendo de la tipología del cerramiento, de la ubicación de la vivienda y del presupuesto disponible.
leer más
30 de julio de 2014
Estamos en un momento donde términos como, eficiencia energética, ahorro energético, rehabilitación energética,… están adquiriendo cada vez una mayor transcendencia en el mundo de la construcción. Hoy queremos tratar de realizar para los lectores del blog una pequeña introducción a la rehabilitación energética.
Lo primero es una pequeña definición: Llamamos rehabilitación energética a las medidas que se llevan a cabo para mejorar la eficiencia energética de las viviendas garantizando unas condiciones óptimas de temperatura, humedad y calidad del aire interior.
Muchas son las razones que nos pueden animar a renovar o rehabilitar nuestras viviendas, ya sean individuales o colectivas, pero suelen ser dos las razones principales por las que un propietario o comunidad de vecinos se deciden generalmente a llevarlas a cabo:
Existen sin embargo otras razones que no son tan aparentes porque no se ven, pero que son igualmente importantes y que acompañarían a las anteriores:
El mejor momento para abordar la rehabilitación energética es cuando una comunidad de vecinos o propietario hayan decidido acometer la rehabilitación de las fachadas, la cubierta o las ventanas, es decir, la envolvente del edificio. Por un lado permite abordarlo desde una visión técnica integral y por otro lado se comparten los costes del “plus” energético con otros aspectos de la rehabilitación (andamiaje, intervención y estética de las fachadas,…) haciendo de la inversión energética un costo asequible.
El primer intento que se ha hecho en España para reactivar el sector de la construcción a través de la rehabilitación energética es la Ley 8/2013. Una iniciativa que ha venido acompañada del real decreto 233/2013 que establece un plan de ayudas y la actualización del Código Técnico de la Edificación sobre la calificación energética. La Ley 8/2013 en su artículo tres establece, entre los fines de las políticas públicas para el medio urbano, la prioridad de las energías renovables frente al uso de los combustibles fósiles y combatir la pobreza energética con medidas a favor del ahorro energético. La ley incluye la certificación energética como parte del Informe de Evaluación del Edificio, convirtiéndola en un instrumento relevante en la valoración del mercado inmobiliario y en el desarrollo de los servicios energéticos. A la vez, facilita la rehabilitación energética de barrios y espacios que puedan reducir un 30% la demanda energética anual de calefacción y refrigeración.
Comienza a diseñarse un nuevo marco normativo que introduce la energía como factor de competitividad en el medio urbano y en la concepción de los edificios. Un factor ignorado en el pasado que representa ahora una oportunidad en un parque de más de 25 millones de edificios de los que el 95% necesita reducir sus costes energéticos. Los impactos que la eficiencia energética de edificios puede tener en la reactivación de la economía, el empleo, reducción de la dependencia energética y costes del sistema eléctrico deberían tener mayor consideración en la política económica y energética.
Un reciente estudio de mercado realizado por la “European Alliance of Companies for Energy Efficiency in Buildings” entre instituciones financieras, agentes de la eficiencia energética y políticos, puso de manifiesto que el 80% ellos eran conscientes de que el 40% del consumo de energía en la Unión Europea provenía de los edificios y que con las técnicas actuales de eficiencia energética, se puede alcanzar ahorros de hasta el 80% del consumo energético.
Esto pone en evidencia que quizás el centro de atención se debería dirigir más a reducir el consumo por medio de la mejora de la eficiencia que a la producción de más energía.
El Programa específico de ayudas del IDAE está dotado con 125 millones de euros y de ellos, 31.250.000 euros están destinados a mejorar la eficiencia energética de la envolvente térmica de los edificios. Las actuaciones objeto de ayuda deben mejorar la calificación energética total del edificio en, al menos, una letra con respecto a la calificación energética inicial del edificio.
Hay que prestar especial atención a las mejoras de la eficiencia energética de la envolvente térmica, subvencionadas bajo la modalidad combinada de entrega dineraria sin contraprestación y préstamo reembolsable. La mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación, sustitución de energía convencional por biomasa o energía geotérmica se ayudarán bajo la modalidad de préstamos reembolsables (tipo de interés: Euribor +0,0%).
Los requisitos exigidos por el Ministerio de Fomento para optar a ayudas a la rehabilitación de viviendas. En este caso, se exige una antigüedad mínima de 15 años y que los edificios que opten a las ayudas sean adecuados estructural y funcionalmente. Además, se pide que la superficie útil destinada a vivienda, sea como mínimo el 60% de la superficie útil total del edificio y que esta no supere nunca los 120 metros cuadrados.
Serán las propias Comunidades Autónomas en las que esté situado el edificio o vivienda a rehabilitar las que tendrán que aprobar la solicitud de ayudas que deben dirigirse al organismo competente en materia de vivienda en cada Comunidad.
La solución es la mejora de la eficiencia energética de la vivienda mediante una rehabilitación energética. En general, las reformas que los usuarios o propietarios llevan a cabo durante la vida útil de su vivienda sin duda suponen mejoras puntuales respecto del estado original. Sin embargo, la mejora de la eficiencia energética requiere de medidas específicamente dirigidas a ese objetivo y de manera coordinada.
La mejora de la eficiencia energética de su casa debe hacerse a un coste económicamente rentable y de manera viable. Debe plantearse como una inversión asequible e interesante desde el punto de vista económico para usted, y además debe estar bien planificada, ya que se realiza en una vivienda habitada.
La rentabilidad económica de la rehabilitación energética procede de tres conceptos:
- El ahorro económico derivado de la reducción del gasto de energía.
- El aumento del valor de mercado de la vivienda tras la mejora.
- Las ayudas concedidas por la Administración para este tipo de intervenciones.
Planteada en términos meramente económicos la rehabilitación energética es una inversión rentable. El otro criterio básico es la viabilidad de la obra; la sencillez, rapidez y comodidad a la hora de ejecutar las medidas proyectadas. Los sistemas de rehabilitación energética deben ser sencillos y en lo posible se debe tratar de mejorar los mecanismos y sistemas constructivos ya existentes.
En las sucesivas entradas al blog, trataremos posibles actuaciones que podemos realizar en una vivienda o edificio, siempre desde el punto de vista del ahorro energético.
leer más
20 de julio de 2014
Aunque el stock de viviendas vacías es elevado, en la actualidad existe quién se plantea construir una vivienda. Es cierto que en la actualidad existe una guerra de precios en todos los oficios que forma parte de la construcción, que hacen al cliente pensar en la posibilidad de ser autopromotor. Pero, ¿cuánto cuesta construir una vivienda?
A la hora de pensar en los costes de construcción de una vivienda, los primeros que se nos vienen a la cabeza son los producidos por la compra del terreno y por la ejecución material de la misma, pero existen otros costes que deben ser contabilizados. Los vamos a dividir en cinco grupos:
Como en cualquier compra, el terreno lleva asociados unos gastos por impuestos y por la gestión con notario y registrador.
El precio del terreno dependerá de diversos factores como pueden ser la ubicación, su morfología, los servicios existentes y las características urbanísticas del lugar en el que se encuentre. Por ese motivo es necesario realizar un estudio de mercado antes de decidirse a comprar un solar.
Como cualquier propiedad es necesario realizar los trámites de notaria y registrado, este gasto rondará sobre 0,5% del valor de compra.
Además, debemos considerar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se debe liquidar con la Comunidad Autónoma.
En la construcción de una vivienda debemos considerar tres actividades realizadas por los técnicos:
- Estudio del terreno:
Se realiza el estudio de la geometría del terreno, llamado estudio topográfico; y el estudio de las características del mismo, llamado estudio geotécnico.
El precio del estudio topográfico dependerá de la superficie del terreno, de su morfología y de su localización, pero oscila desde 250 € hasta las 500 €. El precio del estudio geotécnico rondará desde los 650 € hasta los 800 €.
- Proyecto:
El proyecto de ejecución es el documento que define todo el proyecto: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc… Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto básico y de ejecución dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.
- Dirección de obra:
Los directores de obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes: el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (arquitecto técnico) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente es el mismo arquitecto técnico que dirige la ejecución).
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.
- Impuestos:
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.
Para la construcción de una vivienda a que liquidar con el ayuntamiento la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. El tipo impositivo dependerá del ayuntamiento en el que se vaya a construir la vivienda.
- Tasa por licencia urbanística:
La licencia urbanística es el instrumento de control que posee el ayuntamiento para controlar que la ejecución de la obra se adecua a lo establecido en proyecto y en la normativa.
- Impuesto por Construcción, Instalaciones y Obras:
Necesario para la obtención del permiso de obras. Nunca puede ser mayor del 4% del presupuesto de ejecución material
Aparte de esos dos impuestos, en el ayuntamiento para obtener el permiso de obras se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, que será devuelta si al final se acredita la correcta gestión de los residuos. Cada comunidad autónoma dependerá la cuantía de la fianza.
En la construcción se deben considerar los gastos de ejecución material, los gastos y beneficio del constructor y los impuestos.
- Presupuesto de ejecución material:
El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. El coste de esta apartado dependerá de diversos factores: unos propios de la construcción, otros de la ubicación de la construcción y otros de la empresa constructora.
Según los Costes de Referencia de la Construcción del 2014 editado por el Colegio de Arquitectos de Granada un valor orientativo del presupuesto de ejecución material oscila los 650 €/m2. Y corresponde al coste de construir una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones, con una empresa media. Además, para la ejecución de la obra es necesario considerar los suministros de obra (agua y electricidad) que son los correspondientes a su acometida y consumo.
En este precio medio no se tienen en cuenta los gastos de urbanización de la vía pública, que deben ser sufragados por el promotor.
- Gastos y beneficios del constructor:
Para la construcción de una vivienda unifamiliar es casi imprescindible contratar una empresa constructora que se encargue de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras. Cada empresa estudia los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata que suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material, ya que incluye los gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%).
Es conveniente consultar a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50% entre presupuestos de contrata para un mismo proyecto.
- Impuestos:
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 21% del presupuesto de contrata.
Tras la realización de la obra y estar la vivienda acaba hay que afrontar los siguientes gastos:
- Escritura de obra nueva:
Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.
- Licencia de primera utilización:
Sirve para que el ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).
- Cédula de habitabilidad:
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
- Alta de suministros:
Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate.
Desde Gesolte le asesoraremos en todos los pasos, para que siempre pueda escoger la mejor opción, si está pensando en construirse una vivienda, póngase en contacto con nosotros.
leer más
